2017年1-3月，余姚市已开业的四个城市综合体经营情况呈两极分化：华润五彩城实现营业额1.34亿元，同比增长17.45%；万达广场实现营业额1.23亿元，同比下降4.93%；舜大财富广场实现营业额2693万元，同比增长16.23%；银亿四明广场实现营业额1552万元，同比降幅高达37.8%。

　　纵观余姚市综合体发展中面临的困境和存在的问题，主要包括以下三点：

　　一是招商困难导致的空置率居高不下。由于实体经济的持续低迷和电子商务的不断冲击，当前商业综合体招商原本平衡的供求关系已被打破，商家在面对众多商业综合体时的选择性会更多，更愿意选择地段好、优惠条件多、实力强的商业综合体入驻。余姚市属于三四线县级市，在人口和政策红利方面已不具备竞争优势，有实力的品牌商家更愿意落户于宁波、杭州、上海等大城市，甚至临近的慈溪城市综合体的吸引力也超过了余姚市，而目前慈溪仅有保利和银泰两家综合体，余姚市规划中却有八大综合体。因此，几大综合体在招商过程中都遇到了困难，各大商业广场空置率居高不下，例如万达金街241个店铺到目前开业134铺，空铺率56%，期间也多次规划打造酒吧街等内容，但由于招商困难，至今未能启动；舜大财富广场在开业半年后遭遇Ａ区主力百货店歇业（目前已出租给宁波里高科技有限公司，计划开设O2O商城），B、Ｃ区及下沉式广场，空置率近40%，期间不断出台招商安商政策，有的不但租金免三年，甚至倒贴装修费用，也难以吸引商家入驻；就连人气相对火爆的华润五彩城内商业街区，目前也只完成招商进度的35%。

　　二是同质竞争严重导致的客户大量流失。面对现阶段余姚市如此之多的商业综合体，同质化的问题一直不可避免。几大广场在定位上无明确的目标，你搞亲子教育，我搞亲子培训，你招非遗类项目，我也招非遗类项目，各商业综合体看上去“千篇一律”，类似的地段，类似的形态，类似的楼层功能，类似的空间尺度，类似的品牌组合，类似的经营模式必然会产生商业体同质化严重。消费人口却是固定的，而且消费者会形成一个消费习惯，只会选择去一个地方，这就意味着，同质化不仅不能给消费者带来新奇的消费体验，相反却不可避免地使综合体陷入争客流、争资源的恶性竞争，甚至最终两败俱伤。目前，某些商业综合体业绩不佳、掉铺率增高的问题，恰恰是业态组合及品牌高度重合结出的苦果。

　　三是缺乏专业运营团队导致的管理效率低下。专业的事情必须交给专业的人才来做，商业地产有其特有的市场规律，然而余姚市不缺地产缺商业，特别是缺少有经验的零售业管理团队，导致项目经营由开发商主导，商业和地产本末倒置，直接影响到综合体兴旺与否。如万达广场从2013年11月到2015年11月，短短两年时间运营团队总经理已连续换了六人，运营团队也不断调整，人员不稳直接导致管理混乱；又如舜大财富广场、银亿四明广场自开业以来遇到的招商困难、空置率居高不下、消费人流严重不足等种种困难也折射出专业管理和运营团队缺失的问题。在竞争如此激烈的商业地产行业，商业综合体如何谋求转型成为了未来道路上的重要抉择，专业化是未来商业地产发展的必然趋势。然而尴尬的是，余姚市在对人才的引进和安置上，包括整体的就业环境和工资水平，相比周边县市没有任何优势可言，甚至已远不如慈溪。

　　各综合体的成长不仅关系到城市的形象和档次，更关系到全市商贸业能否持续、健康地发展，各个城市综合体的建设是一项系统工程，其整体有序发展，不是一朝一夕的事，更不是靠一个或几个部门能所为。为破解此难题，必须在市委市政府的重视和关心下，成立一个以市领导挂帅的综合协调领导小组来指导、协调，各相关部门各司其职，合力推进。在下步工作中着力抓好以下几个方面： 

　　一是抓定位，引导错位发展。伴随着人们消费心态的日渐成熟，“地段和大牌决定一切”的时代已经结束，未来的消费者会更愿意为体验、环境、情感和服务买单。为此，余姚市将进一步引导城市综合体开展形式多样的体验式商业，例如文化艺术体验、建筑体验、品牌体验、服务体验、情景体验、特色体验、智能化体验等。引导每个城市综合体根据各自建筑特色、主打品牌，明确各自定位，通过错位发展细分市场，明确目标客户群，在推进商、旅、文、电、创不断融合的过程中，突出某一主题，以主要业态带动其他业态的发展。通过某一主题的深耕细作，逐步打造主题明确的专业化商业广场，避免同业态、同品牌的同质竞争。从当前余姚市城市综合体的情况看，要在继续保持发展餐饮、亲子休闲等业态的基础上，加大对文化、娱乐、艺术、时尚元素的融合，根据商业“百货购物中心化，购物中心娱乐化，品牌主题生活化”的发展趋势，加快推进文化元素和休闲生活理念向传统业态的融入，形成一个独立的新业态。针对现代人注重紧张工作或学习之外借休闲娱乐来放松身心，并追求生活品位和情趣的现状，加大娱乐类设施的比重，使休闲娱乐成为主导定位模式。通过引进体育场馆、博物馆、水族馆、体验式运动城等业态，增强互动体验效果，通过轻松愉悦的购物环境和独一无二的消费体验，实现对周边客流的重新集聚。

　　二是抓促销，引导抱团取暖。从目前余姚市已开业的几大城市综合体的发展情况看，只有华润五彩城少量吸引了慈溪地区的消费人群，其他几大综合体无一例外的全靠余姚本地常住人口和部分外来人口的消费支撑，这对于当初余慈商贸中心的定位相去甚远。为此，今年余姚市将继续加大对购物节、重大节假日消费促进活动和姚城购微信平台等消费促进活动和平台的投入力度，使之真正成为余姚市商贸企业促进消费、扩大消费的主战场、主平台。同时，进一步通过建立综合体例会制度，分析市场及消费形势，明确各自工作重点和主要抓手，引导各大城市综合体抱团取暖，共同应对网络电商冲击、共同谋求吸纳市外消费人群，通过有效整合，统一宣传、统一推广、统一活动，改变当前各自为战的局面。

　　三是抓服务，优化服务方式。作为政府部门，在为城市综合体服务时应当遵行“多提供帮助，少设置门槛”的原则，简化审批手续，优化服务方式，不断提升服务质量。当前重点要解决好以下几个问题：

　　1.导示问题。要加快各综合体周边公共配套设施的建设，通过增设一二级项目导示、转弯道口导示、路边绿化及广告灯箱设施的维护，提高城市综合体的可达性和可视度。

　　2.公交线路设置问题。目前各大广场除万达广场有一条专线外，其他综合体没有专门的公交线路，同时万达广场、华润五彩城门口公交站点设置距离较远，特别是几个综合体之间缺少一条互连互通的公交线路。建议通过增开公交线路、调整现有公交站点，提升综合体可达性；同时通过适当延长经过各大城市综合体和重点商场的公交线路晚间营运时间，方便群众夜间消费和企业员工上下班。

　　3.简化活动审批手续。进一步简化消费促进活动审批手续，在各大综合体广场设置节假日促销活动区域，允许综合体利用节假日在划定区域范围内举办各类消费促进活动（非重大活动）由现有的审批制度改为报备制度。

　　4.公共资源向综合体倾斜。将有关公共文化活动、大型招聘会放在各大综合体举办，同时可在各大综合体开设24小时全天候自助图书馆、流动献血车等设施盘活人气、增加人流量。